Régimen de exención y rebajas del Impuesto Territorial para Personas Mayores en Chile.

I. Introducción y contexto normativo:

El Impuesto Territorial (conocido comúnmente como “contribuciones”) grava la propiedad de los bienes raíces en Chile. Históricamente, este tributo ha significado una severa carga financiera para la población de la tercera edad, cuyos ingresos fijos por jubilación suelen verse disminuidos frente a los reavalúos fiscales de los inmuebles.

Para mitigar este impacto, coexisten dos marcos normativos trascendentales:

1. El Beneficio para Personas Mayores (BAM), actualmente vigente bajo la Ley de Modernización Tributaria y modificaciones posteriores. 2. La Ley 21.850 de 2026, que establece una nueva legislación de exención universal para la primera vivienda, cuya vigencia general inicia el 1 de enero de 2027.

II. Régimen de rebajas vigente (Beneficio Persona Mayor — BAM)

El beneficio consiste en una rebaja del 50% o del 100% de las contribuciones, dependiendo de los ingresos anuales de la persona mayor y siempre que cumpla los demás requisitos establecidos.

Para cada año fiscal, el Servicio de Impuestos Internos (SII) aplica de forma automática una rebaja parcial o total basada en el cruce de información patrimonial y de rentas.

1. Requisitos Subjetivos (Del Propietario)

a) Edad:** Mujeres con un mínimo de 60 años y hombres con un mínimo de 65 años al 31 de diciembre del año anterior.

b) Inscripción en el CBR:** El inmueble debe estar debidamente inscrito en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces (CBR) a nombre del beneficiario, de forma exclusiva o en copropiedad con su cónyuge o conviviente civil. También aplica si está a nombre de la sucesión hereditaria de los hijos si el cónyuge falleció.

2. Requisitos Objetivos (Del Inmueble)

a) Destino:Debe poseer exclusivamente destino habitacional y no ser agrícola.

b) Límites de avalúo fiscal:

- El avalúo fiscal vigente de la propiedad no puede superar los $234.328.604 al 1 de julio de 2026. - En caso de poseer más de un inmueble, la suma total de los avalúos fiscales, incluyendo bodegas, estacionamientos o comercio, no puede exceder los $313.048.370 al 1 de julio de 2026.

El beneficio se asignará solo al inmueble habitacional de mayor valor fiscal.

3. Tramos de exención según ingresos (cifras actualizadas)

Las exenciones operan bajo dos categorías estrictas de ingresos anuales, calculados al 31 de diciembre del año anterior:

- Ingresos anuales de hasta: $11.265.804: rebaja del 100%.

- Ingresos anuales superiores a: $11.265.804 y de hasta $25.035.120: rebaja del 50%.

Información del SII al 31 de octubre de 2025.

Nota: La ley complementaria mandata que, en ningún caso, el impuesto territorial determinado podrá exceder el 5% de los ingresos anuales del adulto mayor dentro del tramo aplicable.

III. Nueva exención universal (A contar de Enero de 2027)

La Ley 21.850 para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social, del Ministerio de Hacienda, promulgada el 9 de octubre de 2026 y publicada en el Diario Oficial el 17 de octubre de 2026, establece la reforma tributaria que consagra un beneficio radicalmente expansivo para la tercera edad: la exención total de contribuciones para la vivienda principal a personas de 65 años o más.

Aspectos legales clave del nuevo régimen

a) Eliminación de barreras de ingreso: A diferencia del BAM, esta ley exime de la obligación tributaria territorial sin considerar los ingresos mensuales ni el límite del avalúo fiscal de la vivienda principal.

b) Régimen de solicitud voluntaria (no automático): Para acogerse a esta exención, el propietario deberá ingresar de forma obligatoria una Declaración Jurada Anual ante el SII, vía web o presencial, especificando cuál es su vivienda principal (asiento principal de su residencia y domicilio electoral). Existe la facultad legal de continuar pagando de manera voluntaria si el contribuyente de altos ingresos decide no ejercer el beneficio.

El SII, mediante resolución, determinará los requisitos y los plazos para la referida Declaración Jurada.

c) Requisitos de cumplimiento previo: Para efectos de acogerse a la exención, los propietarios de las viviendas principales deberán encontrarse al día en el pago de las tarifas anuales por servicios de aseo municipal y en el pago del impuesto territorial correspondiente al año inmediatamente anterior a aquel en que se acojan a la exención, en ambos casos respecto de la vivienda principal que se acoge a la exención.

d) Reglas de copropiedad y herederos: Si la propiedad pertenece a varios comuneros, se mantiene el derecho si todos son personas naturales, al menos uno reside ahí y este posee al menos el 50% de los derechos de la copropiedad. En el caso de cónyuges sobrevivientes (viudos), bastará con que hayan heredado al menos el 25% del inmueble para invocar la exención.

IV. Recomendaciones y acciones prácticas

a) Verificación del beneficio actual (BAM): Se sugiere consultar el estado de la propiedad en el apartado especial de avalúos en el sitio del Servicio de Impuestos Internos. Si se cumplen los requisitos del apartado II y el cobro sigue apareciendo íntegro, corresponde interponer una Solicitud de Revisión de Contribuciones presencial o en línea.

b) Regularización de títulos de dominio: Para poder beneficiarse de la exención de la Ley 21.850 desde enero de 2027, es indispensable que las propiedades adquiridas por sucesión por causa de muerte (herencia), o que no figuren inscritas a nombre de la persona mayor que puede beneficiarse de la exención, sean regularizadas a la brevedad, debido a que el SII rechazará declaraciones de inmuebles que no se encuentren inscritos en el Conservador de Bienes Raíces.

c) Pago de aseo municipal: Para no perder el beneficio, deben pagarse los derechos de aseo cobrados por la municipalidad, sin caer en incumplimiento, ya que la morosidad en este ítem es una de las causales para que el SII inicie un procedimiento de extinción del beneficio.